Podľa posledných zverejnených výsledkov sčítania domov a bytov je na Slovensku 1 020 340 bytov nachádzajúcich sa v bytových domoch, 1 095 159 rodinných domov a 94 927 iných obydlí. Výsledky sčítania obyvateľov, domov a bytov sa aktuálne síce stále spracovávajú, avšak aj podľa doterajších štatistík majú obyvatelia žijúci v bytových domoch veľké zastúpenie. Téma správy bytového fondu na Slovensku je naozaj obšírna a nemožno sa jej v jednom príspevku venovať do detailov.
Cieľom tohto článku je vysvetliť základné rozdiely medzi dvoma formami správy bytových domov a motivovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov k väčšej angažovanosti, čo sa týka celkového chodu a zveľaďovania bytového domu.
Krátka história bytového fondu na Slovensku
Najväčší rozmach bytovej výstavby sa na Slovensku uskutočnil v rozmedzí rokov 1960 až 1983. Hromadná výstavba bytových domov sa realizovala ako radová, dosková, bodová či vežové domy v 61 rôznych typoch, konštrukčných systémoch a stavebných sústav. Panelová výstavba bytových domov sa ukončila až v roku 1993. Vek bytových domov v mnohých prípadoch v súčasnosti prekročil hranicu 30 rokov.
Zaujímavou informáciou je, že do roku 2018 bolo na Slovensku obnovených viac ako 64% týchto pôvodných bytových domov. Z aktualizácie Stratégie obnovy fondu bytových a nebytových budov z roku 2017 vyplýva, že pri pokračujúcom tempe obnovy budú na Slovensku obnovené všetky bytové domy, pri ktorých je vykonanie obnovy možné, už približne v roku 2030.
Obyvatelia žijúci v bytových domoch sa musia potýkať s úplne inými problémami, s akými bojujú ľudia žijúci v rodinných domoch. V bytových domoch žije spolu na relatívne malom priestore množstvo cudzích ľudí, ktorí sa spolu musia naučiť, koexistovať, komunikovať a v neposlednom rade sa vzájomne rešpektovať. Žiaľ, ani v súčasnosti sa mnohí obyvatelia či vlastníci bytov nezaujímajú o chod svojich bytových domov.
O celkovom chode bytového domu rozhodujú vlastníci na schôdzach či zhromaždeniach vlastníkov alebo v písomnom hlasovaní a na odsúhlasenie rôznych otázok sú potrebné rôzne kvóra hlasovania. Aj v súčasnosti existuje mnoho bytových domov, ktoré sú kvôli nezáujmu vlastníkov o jeho chod zanedbané alebo v nevyhovujúcom technickom stave. Preto nielen zainteresovaný vlastník, ale aj vzdelaný správca či zástupca vlastníkov, sú dôležitými faktormi determinujúcimi ďalší progres bytového domu a zvyšovania jeho prosperity po všetkých stránkach. Každému vlastníkovi by malo záležať na zvyšovaní kvality života a zvyšovaní užívateľského komfortu nielen svojom, ale aj ostatných obyvateľov bytového domu. Koniec koncov, žijú tam spolu.
Bytový dom musí byť spravovaný
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov umožňuje vlastníkom dva spôsoby správy bytov a nebytových priestorov. Každý bytový dom, v ktorom je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako štyri byty, musí mať správcu – profesionálnu správcovskú spoločnosť alebo založené spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Prvou formou správy je výkon správy formou tzv. profesionálneho správcu, ktorý môže spravovať viaceré bytové domy, a to bez toho, aby v daných bytových domoch vlastnil byt alebo nebytový priestor. Za služby spojené s výkonom správy vlastníci takémuto správcovi uhrádzajú odmenu za výkon správy, na ktorej sa vlastníci so správcom vopred dohodnú a schvália ju na schôdzi vlastníkov alebo v písomnom hlasovaní a následne uzatvoria zmluvu o výkone správy.
V súlade so zmluvou musí konať nielen správca, ale aj vlastníci bytov a nebytových priestorov v danom bytovom dome. Spravidla sa jedná o spoločnosti s ručením obmedzeným – správcovské spoločnosti, mestské bytové podniky či bytové družstvá, ale môže ísť aj o neziskové organizácie alebo individuálnych živnostníkov. Správca musí prejsť akreditačným kurzom zameraným na výkon správy, čo je podmienkou činnosti správcovskej spoločnosti a následne musí byť zapísaný do zoznamu správcov bytových domov vedeným Ministerstvom dopravy a výstavby Slovenskej republiky.
Na tri roky
V každom bytovom dome, ktorý správca spravuje, by mal byť na schôdzi vlastníkov zvolený zástupca vlastníkov, ktorého úlohou je tvoriť akýsi sprostredkovateľský a informačný kanál medzi vlastníkmi a správcom. Iné práva a povinnosti zástupcu vlastníkov bytov môže upravovať zmluva o výkone správy. Bytový dom môže mať jedného, ale aj viacero zástupcov vlastníkov a podmienkou je, aby bol vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v danom bytovom dome.
Výkon správy formou spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVBaNP), ako už z pomenovania vyplýva, je správa bytového domu vykonávaná takpovediac „zvnútra“ samotnými vlastníkmi. „Hlavou“ spoločenstva vlastníkov je predseda SVBaNP, ktorý je zvolený na zhromaždení vlastníkov, a podmienkou jeho funkcie je, že je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v danom bytovom dome.
Volí sa na obdobie troch rokov a po uplynutí tejto doby musí byť opäť zvolený nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov, aby mohol svoju funkciu vykonávať aj naďalej v súlade s platnou legislatívou. Rada spoločenstva vlastníkov musí byť povinne zriadená v bytových domoch, ktoré majú viac ako osem bytov alebo nebytových priestorov a jej úlohou je kontrolovať činnosť predsedu či zvolávať zhromaždenie vlastníkov, ktoré je najvyšším orgánom spoločenstva. Rada sa skladá minimálne z troch vlastníkov.
Výhody a nevýhody výkonu správy formou spoločenstva vlastníkov
Častou pohnútkou zriadenia spoločenstva vlastníkov je práve to, že dúfajú vo väčší dosah a kontrolu nad svojim majetkom. Je však nutné rátať s tým, že za predsedu by mal byť zvolený vlastník, ktorý sa problematike bytovej agendy venuje dlhodobejšie, minimálne sleduje aktuálne informácie či legislatívne zmeny v oblasti bytového fondu.
Netreba zabúdať ani na byrokraciu spojenú s vedením účtovníctva bytového domu alebo pri rozpočítavaní nákladov za chod bytového domu a následného každoročného predkladania ročného vyúčtovania vlastníkom. Predseda dokonca zodpovedá za škody, ktoré bytovému domu spôsobí svojou činnosťou v plnej miere, tzn. že ručí celým svojim majetkom.
Predsedom zo zákona nevyplýva povinnosť pravidelného vzdelávania sa v oblasti bytového fondu ani povinnosť absolvovať akreditačný kurz, ako je tomu pri správcovských spoločnostiach. O dôvod viac, aby bol predseda aktívny a vo vlastnom záujme sa vo svojom voľnom čase vzdelával a sledoval všetky aktuálne informácie, aby bytový dom prosperoval a plnohodnotne fungoval v súlade s platnou legislatívou.
Zhromaždenie vlastníkov, ako najvyšší orgán spoločenstva, schvaľuje rozpočet, ročnú uzávierku, vyúčtovanie úhrad, výšku mesačných predpisov, výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, rovnako rozhoduje o prípadných zmenách v zmluve o spoločenstve vlastníkov a pod…
Pri spoločenstvách vlastníkov môže nastať problém, ak sa pôvodný predseda vzdá svojej funkcie, alebo príde o svoju funkciu z iných dôvodov, že je ťažké nájsť za neho náhradu – iného vlastníka, ktorý bude ochotný túto funkciu vykonávať zodpovedne. V spoločenstve vlastníkov bytov totiž predseda plní úlohy, ktoré sú v profesionálnych správcovských spoločnostiach rozdelené niekedy aj medzi viacerých zamestnancov.
Predseda je tak zároveň právnikom, údržbárom, technikom, účtovníkom, manažérom a niekedy aj mediátorom. Funkcia predsedu naozaj nie je jednoduchá a častokrát musí byť k dispozícií vlastníkom vo dne, v noci, nielen v prípade havarijných stavov. Na predsedu sa potom zvykne „zniesť hnev vlastníkov,“ ak niečo v bytovom dome nefunguje podľa ich predstáv. Ba čo viac, predseda svoju funkciu vykonáva častokrát zadarmo, pokiaľ nerozhodnú vlastníci na zhromaždení vlastníkov inak. A čas, ktorý predseda venuje chodu bytovému domu, sa niekedy približuje zamestnaniu na trvalý pracovný pomer.
Výhody a nevýhody výkonu správy profesionálnym správcom
Profesionálny správca má spravidla profesionálny a vyškolený tím ľudí, ktorý sa o hladký chod bytových domov stará s patričnou odbornosťou. Výhodou je, že správcu môžu vlastníci v prípade nespokojnosti s poskytovanými službami vymeniť vypovedaním zmluvy. Správca dokáže napríklad vymáhať prípadné nedoplatky vlastníkov efektívnejšie ako predseda spoločenstva vlastníkov, ktorý je v prvom rade susedom daných neplatičov, a to býva častým kameňom úrazu, kedy sa spoločenstvo vlastníkov môže dostať do finančných problémov.
Predsedovia na rozdiel od správcov v takýchto menej príjemných záležitostiach pristupujú k problému opatrne, aby nenaštrbili susedské vzťahy. Úlohou správcu je teda rovnako zabezpečenie plynulého a bezproblémového chodu bytového domu. Mnohí správcovia sa celoživotne vzdelávajú, navštevujú odborné podujatia, akými sú semináre, konferencie a iné školenia, kde si rozširujú svoje obzory o aktuálne informácie zo sveta výkonu správy a správu tak môžu vykonávať efektívnejšie, čo v konečnom dôsledku pocítia aj samotní vlastníci. Správcovskej spoločnosti sa za jej správu hradí mesačný poplatok, ktorého výška musí byť odsúhlasená vlastníkmi na schôdzi vlastníkov spolu so zmluvou o výkone správy, čo môže byť považované za „nevýhodu“ oproti spoločenstvu vlastníkov, kde predseda svoju funkciu vykonáva vo väčšine prípadov zadarmo.
Dôležitá je motivácia vlastníkov na podieľaní sa na chode bytového domu
Tak ako správcovská spoločnosť aj predseda môžu byť motivovaní a odhodlaní zlepšiť vlastníkom v bytovom dome kvalitu a komfort ich bývania, avšak bez zaangažovanosti samotných vlastníkov to jednoducho nejde. Je potrebné si uvedomiť, že každý vlastník je svojím podielom zodpovedný za chod bytového domu a mal by sa na ňom podieľať minimálne svojou účasťou na hlasovaní vlastníkov, na ktorých sa rozhoduje o dôležitých veciach vo vzťahu k bytovému domu. Motiváciou vlastníkov by malo byť predovšetkým zlepšenie kvality a komfortu ich života a rovnako budovanie si dobrých susedských vzťahov.
Medzi najdôležitejšie faktory dobrého spolužitia susedov patrí komunikácia. Netreba zabúdať, že všetci žijeme v jednom bytovom dome a nechceme si znepríjemňovať život susedskými spormi a „naschválmi“. Všetky problémy je nutné skúsiť najprv vyriešiť komunikáciou a až keď tá zlyhá, pristúpiť k iným riešeniam, ktoré sú však častokrát zdĺhavejšie, finančne náročnejšie a nepridajú ani na psychickej pohode zainteresovaných vlastníkov. Našou radou teda je – komunikovať, komunikovať a komunikovať. Tak ako sa hovorí, spolu dokážeme viac ako každý zvlášť.
