Neoddeliteľnou súčasťou správy domu je aj riešenie otázky pivníc, kobiek, skladových priestorov, kumbálov a pod. Práve z dôvodu, že sa tejto otázke nevenuje patričná pozornosť, vznikajú rôzne problémy a praktické anomálie. Rozhodli sme sa preto poukázať na právny, ale hlavne praktický rámec postavenia týchto priestorov.
Definícia pojmu
Definíciu pojmu ,,pivnica“ v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ,,BytZ“) by sme márne hľadali. Preto je potrebné rozobrať pojem ,,príslušenstvo bytu“ z iného uhla pohľadu. V BytZ v § 2 ods. 7 je definícia podlahovej plochy bytu, ktorou sa rozumie ,,podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, bez plochy terás, lodžií a balkónov; to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.“ V tomto zákonnom ustanovení nájdeme teda pojem ,,príslušenstvo bytu“, ale s odkazom na jeho definíciu v § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka, kde je toto slovné spojenie vysvetlené. V zmysle tohto paragrafu ide o ,,vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.“Už z tejto definícii nám môže byť zrejmé, že pivnica patrí do príslušenstva bytu, pretože ide o vedľajší priestor, ktorý sa užíva s bytom. Z rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6MCdo 47/2012 vyplýva, že ,,príslušenstvom bytu sú jednak miestností, ktoré sa nachádzajú v byte (miestnosti, ktoré nemožno považovať za obytné, avšak s bytom súvisia, napr. predsieň, komory, špajze, šatníky, WC, kúpeľne a priestory, ktoré sa nachádzajú mimo bytu a sú určené vlastníkom domu na to, aby boli s bytom trvale užívané (napr. pivnica, sklad, dreváreň, kôlňa).“
Ako veľmi jednoducho sa dá zistiť, že pivnica je príslušenstvom bytu?
Všetko by malo vyplývať zo zmluvy o prevode vlastníctva k bytu a nebytového priestoru v dome, (ďalej ako „zmluva“) pokiaľ je samozrejme napísaná správne (napr. obrázok č. 1). Pivnica patrí k bytu a mala by byť zapísaná ako príslušenstvo k bytu. Keď sa ale pozrieme na list vlastníctva, nenájdeme tam žiadne slovo ,,pivnica“, pretože plocha pivnice je započítaná do podlahovej plochy bytu (obrázok č.2).
Iné rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. : 10Sžr/174/2013 uvádza: ,,Pivnica, resp. právne vzťahy k nej sa samostatne v katastri nehnuteľností neevidujú.“ Podľa stanoviska uvedeného v Katastrálnom bulletine na rok 2022 však môže platiť aj opak, a to že ,,príslušenstvo veci môže byť prevedené na nového nadobúdateľa, a to buď súčasne s prevodom hlavnej veci, alebo nezávisle na tomto prevode. Ak je predmetom prevodu len príslušenstvo k veci, vlastnícke právo k nemu prejde už samotnou platnou zmluvou.“ Uvedený názor zrejme vyplýva z divnej rozhodovacej praxe Okresných úradov, ktoré zapisujú pivnice ako samostatné nebytové priestory, ale zrejme v zmysle uvedeného stanoviska sú schopní pri rozhodovaní ísť ešte ďalej, nakoľko pri prevode len príslušenstva dochádza automaticky k zmene spoluvlastníckeho podielu a teda podľa stanoviska ,,zmena spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, ktorá vznikne prevodom pivnice sa zapíše do katastra nehnuteľností záznamom na návrh podľa § 35 ods. 2 zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov, ktorého prílohou bude zmluva o prevode pivnice.“
Ale čo v prípade, ak katastru nehnuteľností bola doručená zmluva, ktorej predmetom bol prevod vlastníckeho práva k pivnici a účastníci konania zaplatili poplatok za návrh na vklad vlastníckeho práva (ďalej aj len ,,vkladové konanie“)? Uvedený prípad z praxe sa dostal až na Najvyšší súd SR a bol predmetom rozhodnutia sp. zn. 1 Sžr/1332013, v ktorom potvrdil rozhodnutie Krajského súdu sp. zn. 1Sp/7/2013. V odôvodnení sa uvádza: „Krajský súd v odôvodnení svojho rozsudku poukázal na to, že pre vzťahy k nehnuteľnostiam je potrebné vkladové konanie. To platí v prípade prevodu nehnuteľnosti ako hlavnej veci, pričom § 5 ods. 1 v spojení s § 28 ods. 1 až 3 katastrálneho zákona treba vykladať tak, že v prípade podania návrhu na vklad do katastra nehnuteľností právne vzťahy k nehnuteľnosti vznikajú, menia sa a zanikajú až právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu, čiže bez tohto úkonu nie je prevod nehnuteľnosti účinný. Vklad do katastra nehnuteľností má teda v tomto kontexte konštitutívne účinky, má vplyv na vznik, zmenu či zánik práva k nehnuteľnosti, čo záznam nemá. Krajský súd dal za pravdu odporcovi, že ak dochádza k prevodu pivnice ako príslušenstva bytu, vlastnícke právo k nej prechádza už samotnou platnou kúpnou zmluvou. V tejto veci teda na nadobúdateľov prešlo vlastníctvo k predmetnej pivnici podpisom kúpnej zmluvy všetkými zmluvnými stranami. Záznam v katastri nehnuteľností plní iba evidenčnú funkciu, teda konštatuje, že k prevodu vlastníctva došlo a túto skutočnosť zapíše na základe podaného návrhu. Záznamom právo k nehnuteľnosti nevzniká, a to v zmysle § 5 ods. 2 katastrálneho zákona, podľa ktorého samotné uskutočnenie záznamu nemá vplyv na vznik, zmenu ani zánik práv k nehnuteľnostiam. Krajský súd sa v plnom rozsahu stotožnil s argumentáciou rozhodnutia odporcu vo vzťahu k povinnosti podať návrh na vykonanie záznamu v súvislosti s prevodom vlastníctva k pivnici ako príslušenstvu bytu a k zmene spoluvlastníckych podielov vo vzťahu k podielu podlahovej plochy konkrétneho bytu (spolu s príslušenstvom) a plochy všetkých bytov a nebytových plôch v bytovom dome. Dodal, že nápravu nedostatkov podania nebolo možné vykonať ani postupom podľa § 31a katastrálneho zákona a vykonaním opravy za súčinnosti účastníkov konania, nakoľko nedostatok v podobe nesprávne označeného návrhu nie je možné týmto postupom odstrániť a meniť prejav vôle účastníkov. Správny orgán v zmysle katastrálneho zákona pri rozhodovaní o návrhu na vklad môže vklad povoliť, alebo ho zamietnuť, prípadne môže konanie zastaviť z taxatívne vymedzených dôvodov podľa § 31b; zákon však nepočíta s možnosťou posúdiť návrh na vklad ako návrh na záznam, či vykonať „opravu“ návrhu na vklad (v súčinnosti s navrhovateľmi) a zmeniť ho na návrh na vykonanie záznamu. Správe katastra v tomto prípade preto nezostalo nič iné, ako po zistení, že vklad vlastníckeho práva k pivnici na základe predložených podkladov a listín vykonať nemôže, konanie zastaviť a účastníkov poučiť o tom, ako v danom prípade postupovať“.
Aké právne dôsledky môžu nastať, ak je pivnica zapísaná ako samostatný nebytový priestor?
- Uvedený zápis musí vyplývať z listu vlastníctva (teda ako samostatný nebytový priestor).
- Vlastník s takto zapísanou pivnicou môže voľne disponovať, teda napr. predať alebo prenajať. Uvedené je možné vykonať vo vzťahu k akejkoľvek tretej osobe. V zmysle vyššie uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR je tak možné urobiť voči osobe, ktorá nie je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dotknutom dome.
- V prípade ak je pivnica zapísaná ako samostatný nebytový priestor, vlastník disponuje hlasovacím právom, čo vo väčšine prípadov spôsobuje znižovanie účasti na schôdzach.
Neoprávnený odber elektrickej energie v pivnici
Často dochádza v praxi k situáciám, že vlastník pivnice si neoprávnene pripojí elektrinu bez akéhokoľvek merača a využíva ju bez vedomia ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vyčíslenie škody je v tomto prípade dosť náročné a uplatnenie náhrady škody podľa občianskoprávnych predpisov predstavuje skôr prekážku. Vlastník pivnice, by mal uplatňovať jednoduché ľudské pravidlo, že za to ,,čo odoberám by som mal zaplatiť a nespôsobovať škodu iným vlastníkom bytov a nebytových priestorov“. Preto ak dochádza k takémuto zásahu do pokojného stavu ľudských vzťahov v dome, mal by to riešiť skôr domový poriadok, ale jeho znenie je možné obohatiť aj o ďalšie prípady.
Uskladnenie nebezpečného materiálu v pivnici
Tento problém sa stáva čoraz častejším. Pivnica však predstavuje riziko o to viac, pretože ide o priestor do ktorého sa nemusí vstupovať denne. Napr. vyhláška č. 96/2004 Z.z. Ministerstva vnútra, ktorou sa ustanovujú zásady protipožiarnej bezpečnosti pri manipulácii a skladovaní horľavých kvapalín, ťažkých vykurovacích olejov a rastlinných a živočíšnych tukov a olejov v § 15 ods. 2 uvádza, že ,,v byte a v príslušenstve bytu možno ukladať najviac 5 l horľavých kvapalín.“ Horľaviny možno uskladňovať výlučne v prenosných, nehorľavých a nerozbitných nádobách – kanistroch, so zabezpečením proti úniku prchavých látok. Ako sme už ale uviedli, veľký význam môže zohrať správne nastavené pravidlo v domovom poriadku, napr. tak, že ,,ak užívatelia bytov uskladňujú v pivnici potraviny alebo nebezpečný, najmä horľavý materiál, sú povinní urobiť také opatrenia, aby nedochádzalo k vzniku požiaru a nebezpečenstva ohrozenia života, zdravia a majetku ostatných obyvateľov v dome“. V prípade porušenia takéhoto pravidla je na mieste udelenie sankcie aj vo vyšších sumách, ktoré však závisia od rôznych faktorov štruktúry vlastníkov v dome.
Problematika pivníc má veľa rozmerov. Ako z právnej roviny, tak o to viac z roviny faktickej. Prichádza do úvahy aj myšlienka, že vzhľadom na jej „vedľajšie“ postavenie to nemusí predstavovať v praxi až taký problém, nakoľko je možné vzťahy k nim upraviť viac podľa záujmov vlastníkov a ich užívateľov. V každom prípade by sa mohla ich právna definícia a postavenie upraviť hlbšie, na čom v ZLSBD pracujeme.
