S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru sú spojené určité práva, ale aj povinnosti. Medzi tieto zaraďujeme rozhodovanie o správe bytového domu a prijímanie rozhodnutí týkajúcich sa bytového domu. Písomné hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome (ďalej iba ako „vlastníci“) je spôsob, akým sa vlastníci podieľajú na správe bytového domu a rozhodujú ako spoluvlastníci o podstatných veciach týkajúcich sa správy domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.
Takto vysvetľuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej iba ako „BytZ“) v ust. § 14 ods. 1 písomné hlasovanie vlastníkov.
Vlastníci majú možnosť prijímať rozhodnutia týkajúce sa správy bytového domu buď na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním vlastníkov. Hoci sú oba spôsoby seberovné, v nasledujúcich riadkoch si v priblížime iba jeden z nich, a to písomné hlasovanie vlastníkov.
Ako začať s písomným hlasovaním
Vlastníci sú oprávnení v rámci písomného hlasovania rozhodovať o akýchkoľvek otázkach dôležitých pre správu bytového domu. Písomné hlasovanie je spôsob, akým jednotliví vlastníci môžu prejaviť svoju vôľu, resp. svoj zámer.
Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada (záleží od toho, akým spôsobom sa uskutočňuje správa bytového domu, t. j. buď správu vykonáva správca alebo spoločenstvo) podľa potreby, alebo ak o to požiadajú vlastníci disponujúci aspoň jednou štvrtinou hlasov v bytovom dome, alebo predseda. Od okamihu, kedy bola doručená žiadosť vlastníkov disponujúcich aspoň jednou štvrtinou hlasov v bytovom dome alebo predsedu, sa musí písomné hlasovanie uskutočniť najneskôr do 15 dní.
Napriek tomu, že zákon neuvádza presnú formu žiadosti vlastníkov resp. predsedu, je vhodné vychádzať z ust. § 14a ods. 1 BytZ z formulácie: „Začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“ Zo znenia tejto časti zákonného ustanovenia je možné dôvodne predpokladať, že žiadosť o uskutočnenie písomného hlasovania by mala byť v písomnej forme. Pokiaľ správca, resp. rada nekoná a písomné hlasovanie nevyhlásia, právo vyhlásiť písomné hlasovanie majú vlastníci disponujúci aspoň jednou štvrtinou hlasov v bytovom dome alebo predseda.
Ďalším spôsobom, ako vyvolať písomné hlasovanie, je aj to, že vlastníci o tom rozhodnú hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Takéto rozhodnutie vlastníci prijímajú nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov na schôdzi vlastníkov. Tento postup je zvyčajne dôsledkom toho, že sa na schôdzi vlastníkov rozhoduje o určitej otázke, na ktorú zákon vyžaduje dosiahnutie určitého vyššieho kvóra a schôdze sa nezúčastní dostatočný počet vlastníkov, t. j. nie sú prítomní vlastníci s dostatočným počtom hlasov, aby bolo možné prijať rozhodnutie.
Zákonné ust. § 14a ods. 2 BytZ ukladá povinnosť, aby termín, miesto a otázky písomného hlasovania boli ostatným vlastníkom oznámené formou oznámenia najneskôr 7 dní (kalendárnych) pred tým, ako sa uskutoční písomné hlasovanie. BytZ pripúšťa aj možnosť odklonu v spôsobe doručovania písomného oznámenia o uskutočnení písomného hlasovania, a to možnosť upraviť si tento postup v rámci zmluvy o výkone správy, resp. zmluvy o spoločenstve napr. formou doručovania prostredníctvom elektronickej pošty (e-mail), prípadne zverejnením na mieste v bytovom dome obvyklom.
Priebeh písomného hlasovania
Spôsob ,akým sa realizuje písomné hlasovanie, upravuje ust. § 14a ods. 4 BytZ. Okrem iného určuje aj obsah hlasovacích listín s predpísanými náležitosťami:
- úplné znenie schvaľovaného návrhu,
- otázky písomného hlasovania označené poradovým číslom,
- termín písomného hlasovania,
- meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome,
- súhlas/nesúhlas vlastníka vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania.
V písomnom hlasovaní je kľúčová správna formulácia otázok. Otázky v písomnom hlasovaní musia byť zrozumiteľné, jasné a zodpovedateľné spôsobom „áno, súhlasím“ alebo „nie, nesúhlasím“. Vždy je nutné vyhnúť sa spájaniu viacerých otázok do jednej otázky, dôsledkom toho je zmätok a nemožnosť vlastníka vyjadriť svoju vôľu presne. Dochádza k situácii, kedy s jednou časťou otázky vlastník súhlasí, ale s druhou časťou otázky nesúhlasí, ale vyjadriť vôľu môže iba k otázke ako celku.
Súčasťou hlasovacej listiny je súhlas/nesúhlas vlastníka vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu a takto uvedené podpisy vlastníkov na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise. Overovateľov si zvolia vlastníci na schôdzi vlastníkov. Nakoľko zákon neustanovuje povinnosť, aby overovateľom bol jeden z vlastníkov v bytovom dome, môže byť za overovateľa zvolená aj tretia osoba.
Prijímanie rozhodnutí v písomnom hlasovaní
Pre prijímanie rozhodnutí v písomnom hlasovaní je dôležité zohľadniť nasledujúcu skutočnosť vyplývajúcu z ust. § 14 ods. 3 BytZ: „Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo na nebytový priestor v dome; to platí aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb.“ Z uvedeného vyplýva, že 1 byt = 1 hlas.
Osobitná situácia nastáva v prípade, pokiaľ 1 byt je v podielovom spoluvlastníctve viacerých jednotlivcov. V tomto prípade je rozhodujúca vôľa väčšiny, a teda väčšinový súčet jednotlivých spoluvlastníckych podielov aspoň v rozsahu 51 %, a to bez ohľadu na počet spoluvlastníkov. Pokiaľ by bol byt alebo nebytový priestor v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, tak hlas je možné uplatniť iba ako jeden celok – môže hlasovať iba jeden z manželov, a to bez toho, že by sa vyžadovalo splnomocnenie na písomné hlasovanie.
Moderná doba prináša so sebou hektické dni, a preto sa vlastníci častokrát nemôžu zúčastniť písomného hlasovania, avšak majú o tento proces a celkovo plnenie si svojich zákonných práv a povinností záujem, a tak BytZ pripúšťa v ust. § 14 ods. 4 možnosť splnomocnenia inej osoby na zastupovanie v hlasovaní. Vlastník musí inú osobu písomne s úradne osvedčeným podpisom splnomocniť, aby mohla hlasovať. Zákon v tejto veci rozlišuje dve alternatívy, a to generálne splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka (splnomocnenie na všetky schôdze s možnosťou hlasovania podľa uváženia splnomocnenca), alebo individuálne splnomocnenie, kedy splnomocnenec musí postupovať podľa príkazu splnomocniteľa zahrňujúceho aj vôľu splnomocniteľa na hlasovanie o jednotlivých konkrétnych otázkach.
Originál splnomocnenia splnomocnenec predkladá overovateľom pri písomnom hlasovaní, a toto tvorí aj prílohu zápisnice z písomného hlasovania.
Prijímanie rozhodnutí v písomnom hlasovaní vždy závisí od toho, o akej otázka majú vlastníci hlasovať a či je na prijatie takého rozhodnutia dostatočné kvórum vlastníkov.
Pojem kvórum vyjadruje minimálny počet vlastníkov, ktorý musia o danej otázke hlasovať napr. formou „áno, súhlasím“, aby bolo rozhodnutie platne prijaté. Túto problematiku BytZ upravuje v ust. § 14b ods. 1 až ods. 6.
BytZ rozlišuje niekoľko druhov kvór, resp. minimálneho počtu vlastníkov. V ust. § 14b ods. 1 ustanovuje, ktoré rozhodnutia prijímajú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov, napr. o voľbe a odvolaní predsedu, o zmluve o výkone správy (jej zmene, zániku, výpovedi) alebo o použití prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi. V ust. § 14b ods. 2 BytZ ustanovuje, ktoré rozhodnutia prijímajú vlastníci dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov, napr. zmluva o úvere alebo jej zmene, zmluva o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome a i. Rozhodnutia prijímané dvojtretinovou väčšinou sú závažnejšie a dôležitejšie. Najzávažnejšie rozhodnutia, ktorých úpravu nachádzame v ust. § 14b ods. 3 BytZ sú prijímané súhlasom všetkých vlastníkov v bytovom dome.
Nakoľko vlastníci môžu prijímať aj rozhodnutia o veciach v zákone neupravených, t. j. nie sú upravené v § 14b ods. 1 až ods. 3 BytZ, táto situácia nemôže byť opomínaná, a preto v ust. § 14b ods. 4 BytZ je prípustná možnosť prijímať rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov vlastníkov prítomných na schôdzi alebo zúčastnených na písomnom hlasovaní. Nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov je tiež označovaná aj ako jednoduchá väčšina.
Novela BytZ priniesla aj ust. § 14b ods. 6, v ktorom pripúšťa možnosť opakovaného hlasovania o tej istej veci, o ktorej už rozhodnutie bolo prijaté. V uvedenom prípade sa jedná o možnosť náhrady pôvodného rozhodnutia novým rozhodnutím. Pokiaľ budú vlastníci hlasovať o tej istej veci do 1 roka odo dňa uskutočnenia pôvodného platného hlasovania, nastáva zmena v kvórach. Kvóra sa primerane navyšujú, a to nasledovne: „Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“
Prehlasovaný vlastník
O otázkach týkajúcich sa života bytového domu nerozhoduje jednotlivo jeden vlastník, ale vždy rozhodujú všetci vlastníci spoločne. S tým sa spája nielen právo, ale aj povinnosť zúčastňovať sa na správe bytového domu a hlasovaním prijímať rozhodnutia. Môže však nastať situácia, že vlastníci príjmu rozhodnutie, ktoré nekorešponduje s vôľou každého jedného vlastníka a v takom prípade má tento jednotlivec dve možnosti, buď toto rozhodnutie prijme a bude ho rešpektovať v plnej miere, alebo môže využiť postup upravený v ust. § 14a ods. 8 BytZ.
Pojem prehlasovaný vlastník BytZ nedefinuje, avšak z jeho výkladu vieme, že ide o vlastníka v bytovom dome, ktorý sa zúčastnil písomného hlasovania vlastníkov, ale následne prijaté rozhodnutie nezodpovedá jeho prejavu vôle. Takému vlastníkovi BytZ priznáva právo domáhať sa na súde, aby vo veci rozhodol inak, a to do 30 dní odo dňa kedy sa uskutočnilo oznámenie výsledkov písomného hlasovania. Pokiaľ sa však vlastník nemohol o výsledku dozvedieť, lehota do kedy môže uplatniť svoje právo, aby súd rozhodol vo veci inak je 3 mesiace odo dňa oznámenia výsledku písomného hlasovania. V oboch prípadoch sa jedná o tzv. prekluzívnu lehotu, tzn. že pokiaľ vlastník svoje právo do konca tejto lehoty neuplatní na súde, tak jeho právo zanikne a rozhodnutia, ktoré boli ostatnými vlastníkmi prijaté musí rešpektovať.
Okrem možnosti domáhať sa, aby súd vo veci rozhodol inak, má vlastník právo žiadať príslušný súd, aby dočasne pozastavil účinnosť rozhodnutia vlastníkov, a to formou neodkladného opatrenia v zmysle ust. § 324 a nasl. zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok.
V prípade, ak sa prehlasovaný vlastník rozhodne pre postup podľa ust. § 14a ods. 8 BytZ, musí správne označiť strany sporu, t. j. žalobca a žalovaný. Žalobcom bude on – prehlasovaný vlastník a žalovanými budú ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ktorý v zmysle ust. § 9 ods. 8 písm. a) BytZ, budú zastúpení správcom bytového domu, resp. spoločenstvom.
V osobitných prípadoch, kedy v rámci písomného hlasovania bola dosiahnutá rovnosť hlasov, tak BytZ umožňuje, aby sa ktorýkoľvek z vlastníkov obrátil na súd, aby primerane rozhodol vo veci samej.
Záver písomného hlasovania
Po tom, ako sa uskutoční písomné hlasovanie a boli zistené výsledky, je nutné vyhotoviť zápisnicu, ktorá je dôkazom zaznamenávajúcim nielen priebeh písomného hlasovania, ale aj jeho výsledky. Zápisnicu spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník a musí byť podpísaná overovateľmi.
K zápisnici je potrebné pripojiť aj prílohy, medzi ktoré patria hlasovacia listina, splnomocnenia, vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. Osoba oprávnená na spísanie zápisnice musí dbať na to, aby táto obsahovala všetky náležitosti, ktoré zákon predpisuje, a to:
- termín a miesto konania písomného hlasovania,
- otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
- meno, priezvisko a podpisy zapisovateľa a overovateľov
- iné skutočnosti, ktoré majú právny význam v rámci písomného hlasovania a rozhodnutí prijatých týmto spôsobom.“
Zápisnica a výsledok písomného hlasovania v zmysle ust. § 14a ods. 6 BytZ podlieha zverejneniu tým, kto vyhlásil písomné hlasovanie, a to najneskôr do 7 dní odo dňa, kedy sa písomné hlasovanie uskutočnilo, spôsobom obvyklým v bytovom dome. To, čo sa považuje za miesto pre bytový dom obvyklé, si určia samotní vlastníci v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve.
Môže ním byť napr. vyvesenie na nástenke alebo na internetovom sídle správcu, a i. Oznámenie o výsledku písomného hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia. Neopomenuteľným krokom je to, že pokiaľ písomné hlasovanie bolo vyhlásené vlastníkmi disponujúcimi aspoň jednou štvrtinou hlasov v bytovom dome, originál zápisnice a výsledkov písomného hlasovania musí doručiť poverený zástupca vlastníkov do 7 dní odo dňa ukončenia písomného hlasovania predsedovi spoločenstva alebo správcovi.
Dovolíme si dať do pozornosti skutočnosť, že zápisnica a oznámenie o výsledku písomného hlasovania sú dva rozdielne dokumenty. Zápisnica všetky skutočnosti, priebeh písomného hlasovania a prijaté rozhodnutia upravuje pomerne rozsiahlo a podrobne, zatiaľ čo oznámenie o výsledku má byť len stručné zhrnutie toho ako sa skončilo písomné hlasovanie.
Rozhodnutia prijaté v písomnom hlasovaní sú záväzné pre všetkých vlastníkov v bytovom dome, prípadne aj pre správcu pokiaľ sa ho nejakým spôsobom dotýkajú.
Nevyhnutnosť riadneho písomného hlasovania
Vlastníci bytov nie sú len oprávnení, ale aj povinní zúčastňovať sa na správe bytového domu a na písomnom hlasovaní. Takýmto spôsobom riadne a zodpovedne dodržiavajú základné povinnosti vlastníkov a zároveň tým formujú život v bytovom dome, zachovávajú si patričné vzťahy nielen medzi sebou navzájom, ale napr. aj vo vzťahu k správcovi bytového domu.
Napriek tomu, že organizácia, resp. uskutočnenie písomného hlasovania nepôsobí príliš komplikované, zdanie môže klamať. V tomto procese je potrebné klásť dôraz na každý detail, aby zákonné ustanovenia boli presne dodržané. V prípade, ak zvažujete uskutočnenie písomného hlasovania radi Vám poskytneme pomocnú ruku.
