V bežnom živote vlastníkov v bytovom dome sa objavujú rôzne milé, ale aj nemilé prekvapenia. Dôvodom sú hlavne povahy vlastníkov, teda ľudský faktor, ktorý dokáže potešiť, ale aj znepríjemniť deň. Okrem toho sa ale objavujú v bytových domoch zvierací miláčikovia, niekedy aj exotického druhu a nebude zrejme prekvapením, ak spomeniem včely alebo osy.
Bežným druhom včiel je už dnes tzv. mestský “druh” vyšľachtený tak, aby neštípal. Opakom sú ale osy, ktoré vedia značne znepríjemniť život obyvateľom domu. V prípade ak si vytvoria hniezdo na fasáde, pod strechou alebo v praskline, vzniká otázka, či je to len problém vlastníka, vlastníkov alebo aj správcu? Argumentom pre zásah správcu domu v takomto prípade je najmä fakt, že sa problém týka spoločnej časti domu alebo spoločného zariadenia. Ak by nešlo o problém v tomto kontexte, je len na ochote správcu, či vlastníkom problém pomôže vyriešiť.
Jeden prípad sa odohral napr. v auguste 2014 v bytovom dome v Dunajskej Strede. Konkrétne sa pri oknách jednej z vlastníčok do vetracieho otvoru nasťahovali osy. Vlastníčka bytu, ktorá bola na ne ešte aj alergická, sa u zástupcu vlastníkov domáhala odstránenia hmyzu a svoju žiadosť urgovala štyrikrát. Správca však odstránenie zabezpečil až 7. novembra 2014. Dovtedy, celkovo počas štyroch mesiacov, bola vlastníčka podľa jej slov ohrozená na živote, zdraví a obmedzená v užívaní bytu, a preto požiadala správcu bytového domu o zníženie platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv o 20 EUR mesačne (celkovo teda o 80 EUR) ako zohľadnenie jej útrap a problémov s užívaním bytu.
Vlastníčka najskôr žiadala zníženie sadzby za užívanie bytu, čo však nebolo možné, keďže nie je nájomníčkou, ale vlastníčkou bytu. Následne žiadala správcu o zníženie príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv. Ten je však vlastníctvom vlastníkov bytov, nie správcu domu. Keďže sa problém dotiahol až na pôdu súdu, správca v reakcii na žalobu uviedol, že písomnú žiadanku o odstránenie dostal od zástupcu vlastníkov bytov až 18. septembra 2014 a 23. septembra 2014 objednal vykonávateľa deratizačných prác. Ten však nevedel tieto práce vykonať, takže hniezdo nakoniec odstránili zamestnanci správcu a to 13. novembra 2014, čo bolo najrýchlejšie ako vedeli. Tým v podstate správca splnil žiadosť vlastníčky. Avšak nie nad rámec svojich povinností?
Keďže “vonkajší múr” je spoločnou časťou bytového domu, ktorého údržba, oprava resp. zabezpečovanie týchto činností je úlohou správcu bytového domu, tak by malo byť jasné, že existenciu včelieho alebo osieho hniezda na obvodom múre (v bývalom vetracom otvore) nemožno považovať za riadny stav tohto múru. Zostáva už len zodpovedať otázku, do akej miery sa táto povinnosť týka správcu domu?
Najprv treba upozorniť na skutočnosť, že požiadavka vlastníka voči zástupcovi vlastníkov znamená posunutie problému voči správcovi. Keďže zástupca vlastníkov je v zmysle paragrafu 8a ods. 5 BytZ osobou, ktorá “zabezpečuje komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome”. Ďalej “je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome”. V našom konkrétnom prípade vlastníčka svoj problém oznámila 4. septembra 2014. Samotná zástupkyňa však jej požiadavku postúpila správcovi až 18. septembra 2014, teda s dvojtýždňovým oneskorením. Na základe toho vlastníčka podala žalobu na súde voči správcovi.
Obstarávanie služieb správcom
V uvedenom prípade pod spisovou značkou 16C/274/2015 sa súd zaoberal aj výkladom pojmu “obstarávanie služieb”. Podľa súdu je pojem „obstarávať“ v tomto zmysle zhodný s pojmom obstarávať v zmysle ust. § 724 Občianskeho zákonníka. Úlohou správcu je „obstarávať“, z čoho je možné vyvodiť, že zmluva o výkone správy nie je druhom atypickej zmluvy o dielo. Správca teda na jej základe nie je povinný fyzicky vykonávať činnosti súvisiace s údržbou, opravou a ďalšími činnosťami na bytovom dome ako stavbe (napr. opravy, rekonštrukcie a pod.). Jeho úlohou je len obstarávať tovary a služby potrebné na tento účel. Zjednodušene povedané, úlohou správcu je na riešenie každého problému, ktorý sa v dome vyskytne, nájsť osobu, ktorá ho potom fyzicky vyrieši. Povinnosti a zodpovednosť správcu pri výkone správy je teda potrebné posudzovať ako povinnosti príkazníka, nie ako povinnosti zhotoviteľa diela.
Ak správca zabezpečuje odstránenie napr. hmyzieho hniezda zo spoločnej časti (obvodového múru), robí tak nie preto, že je na to povinný voči konkrétnemu vlastníkovi, ale preto, že je na to povinný voči všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov ako spoluvlastníkom spoločných častí bytového domu. Rovnako je aj jeho povinnosti podľa § 725 Občianskeho zákonníka potrebné interpretovať tak, že ich vykonáva pre všetkých týchto vlastníkov a v záujme ich všetkých. Nemožno teda brať zreteľ na špecifické požiadavky alebo potreby určitého vlastníka a týmto prispôsobovať svoju činnosť. „Z hľadiska priemerného človeka (a z takého treba vychádzať pri posudzovaní potrieb rôznorodého spoločenstva ľudí bývajúcich v bytovom dome) je síce existencia včelieho alebo osieho hniezda nepríjemná, ale určite nie natoľko, aby sa cítil ohrozený na živote a prežíval pocity úzkosti. Aj z tohto hľadiska nemožno obdobie približne dvoch mesiacov, počas ktorých správca zabezpečil odstránenie hniezda, považovať za neprimerane dlhé, ktoré by svedčilo o tom, že neplnil svoje povinnosti podľa svojich schopností a znalostí“ – uviedol súd.
Zľava z platby za správu alebo odmeny zástupcu
Okrem uvedeného bola v prerokúvanej veci riešená aj otázka zľavy z platby za správu. V zmluve o výkone správy z roku 2012 bola táto platba označená ako „paušálny poplatok“ vo výške 5 EUR. Ako už bolo uvedené, ak by správca porušil svoje povinnosti pri výkone správy, mohla by vlastníčka žiadať zľavu z tejto odmeny. To by však celkom zreteľne nemohla byť suma 80 EUR, keďže zľava znamená zníženie existujúceho nároku až do nuly, nie vznik opačného nároku na doplatenie ďalších súm. Vlastníčka bytu by teda mohla uvažovať nanajvýš o 100 % zľave z 5 EUR za štyri mesiace, teda o 20 EUR. Ako však už bolo uvedené, správca podľa súdu neporušil svoje povinnosti správcu bytového domu. Pokiaľ ide o vlastníčkou žiadaný nárok na zníženie „správcovskej odmeny“ (čím je myslená zrejme odmena zástupcu vlastníkov bytov), tu treba znova uviesť, že zástupca vlastníkov zastupuje vlastníkov bytov v dome, nie správcu. Preto za prípadné porušenie povinností zástupcu vlastníkov bytov nemôže zodpovedať správca.
Ak je zástupkyňa vlastníkov skutočne odmeňovaná zo strany vlastníkov bytov, je na ich rozhodnutí, aby jej odmenu krátili, keďže len im ako vlastníkom prostriedkov patrí právo rozhodovať o jeho použití. Vlastníčka sa tak môže domáhať zníženia odmeny zástupkyne vlastníkov alebo jej odvolania, nie však voči správcovi, ale na schôdzi vlastníkov alebo v písomnom hlasovaní. Pokiaľ by aj zástupkyňa bola odmeňovaná tiež zo strany správcu, ide o právny vzťah medzi nimi a vlastníčka nemôže riešiť svoju nespokojnosť s ktorýmkoľvek z nich tým, že bude žiadať zmenu v právnom vzťahu medzi nimi.
Vlastníčka vo svojej žalobe žiadala o zľavu poplatku do fondu údržby a opráv. Z tohto fondu sa však financujú náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí a spoločných zariadení, ako aj niektoré ďalšie výdavky. Fond je teda osobitnou majetkovou podstatou, ktorá patrí spoločne všetkým vlastníkom bytov v bytovom dome, ale ktorá je oddelená od ich individuálneho majetku a je účelovo určená na krytie vymedzeného okruhu výdavkov, ktorá podlieha rozhodovaniu schôdze vlastníkov. Je teda vylúčené, aby za prípadné pochybenia správcu mohli vlastníci odmietať platiť do fondu prevádzky, údržby a opráv. Tvorba tohto fondu sleduje iný, zákonom ustanovený účel, a nie je nijako viazaná na riadne alebo neporiadne plnenie povinností správcu. Okrem toho nie je povinnosť jeho tvorby viazaná ani na možnosť užívať alebo neužívať byt, keďže príspevky doňho nie sú platbami za užívanie bytu, ale slúžia na postupné budovanie majetkovej podstaty na budúcu údržbu a opravy bytového domu.
V prerokúvanej veci napokon sami vlastníci súhlas s vyplatením žalovanej sumy žalobkyni nedali, teda o tomto spôsobe použitia fondu nerozhodli. Je vylúčené, aby spôsob jeho použitia určoval súd inak než v konaní, v ktorom bude preskúmavať rozhodnutie schôdze vlastníkov o jeho použití podľa § 14a ods. 8 BytZ. A preto z rovnakých dôvodov nemá vlastníčka nárok na zníženie úhrady za užívanie bytu. Vlastníčka zrejme vychádza z analogickej aplikácie ust. § 698 Občianskeho zákonníka, ktorý priznáva nájomcovi právo na zľavu z nájomného. Jej vlastníctvo ju zaväzuje, a tak, ako nemusí nikomu platiť úžitky (ako je tomu pri nájme), nemôže sa od nikoho domáhať kompenzácie za zníženie úžitkov (ak nejde o zodpovednosť za škodu). Obmedzenie užívania bytu ako predmetu vlastníckeho práva (ust. § 123 Občianskeho zákonníka) by samo osebe mohlo spĺňať pojem skutočnej škody (ust. § 442 Občianskeho zákonníka), keďže vlastník nedosiahol taký úžitok z bytu, aký by dosiahnuť mohol. Predpokladom zodpovednosti za škodu však vo všeobecnosti je porušenie právnej povinnosti (ust. § 420 Občianskeho zákonníka), ale aj príčinná súvislosť. V prerokúvanej veci absentuje už samo porušenie povinnosti na strane správcu, ako bolo odôvodnené vyššie. Okrem toho však absentuje aj jasná príčinná súvislosť medzi škodou (obmedzením užívania) a činnosťou správcu.
Včelie alebo osie hniezdo totiž nevytvoril správca, ale hmyz sám, teda vyššia moc (vis maior). Správca by mohol k obmedzeniu užívania jedine čiastočne prispieť tým, ak by toto hniezdo neodstránil včas, aj potom by však zodpovedal len za čas od okamihu, kedy správne malo dôjsť k odstráneniu hniezda, do okamihu, kedy k nemu nedošlo. Nezodpovedal by však za obmedzenie počas celej existencie hniezda, a preto na základe všetkých uvedených dôvodov tak súd žalobu zamietol.
Nie je jednoduché vyladiť hranicu povinností medzi správcom a vlastníkmi. Je to však pre určenie zodpovednosti nevyhnutné a ak sa táto hranica presne určí napr. aj v zmluve o výkone správy, vyhrávajú obe strany.
