Vecné práva možno vo všeobecnosti charakterizovať ako tzv. statické práva, ktoré zabezpečujú trvalé priradenie určitej veci k určitému subjektu. V najširšom kontexte ich pritom môžeme rozdeliť do dvoch základných skupín, a to tzv. absolútne vecné práva, kam zaraďujeme vlastnícke právo zabezpečujúce absolútne panstvo nad určitou vecou a tzv. vecné práva k cudzej veci zabezpečujúce obmedzené panstvo nad určitou vecou, pričom do tejto skupiny patria zádržné práva, záložné práva a tiež vecné bremená. Vo vzťahu k priľahlým pozemkom bytových domov, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, sa pritom v praxi najčastejšie vyskytuje otázka, akým spôsobom je možné dosiahnuť zánik, resp. vysporiadanie vyššie špecifikovaných vecných práv.
Zánik spoluvlastníckeho práva k priľahlému pozemku bytového domu prevodom
Predstavme si situáciu bytového domu X, ku ktorému prislúcha priľahlý pozemok nadštandardných rozmerov, pričom vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome X tento pozemok na komfortné užívanie svojich nehnuteľností v plnej miere nevyužívajú. Oproti tomuto bytovému domu je vyčlenený stavebný pozemok susediaci s priľahlým pozemkom bytového domu X, určený na výstavbu bytového domu Y, ku ktorému však potrebný priľahlý pozemok neprislúcha. V záujme stavebníka bytového domu Y je preto kúpa časti priľahlého pozemku bytového domu X. Je prevod vlastníckeho práva k časti priľahlého pozemku bytového domu X do podielového spoluvlastníctva budúcich vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu Y možný? Odpoveď znie síce áno, praktické vyriešenie predmetnej otázky je však po faktickej stránke pomerne komplikované.
V právnej praxi sa stretávame s troma druhmi prevodu vlastníckych práv, a to s predajom (odplatný prevod vlastníckeho práva), so zámenou (odplatný prevod vlastníckeho práva, pričom odplatou je nadobudnutie vlastníckeho práva k inej veci) a s darovaním (bezodplatný prevod vlastníckeho práva). Pokiaľ sa vlastníci rozhodnú pre zánik svojho spoluvlastníckeho práva k priľahlému pozemku, resp. jeho časti, prevodom vlastníckeho práva, či už ide o predaj, zámenu alebo darovanie, toto rozhodnutie musia učiniť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v tom ktorom bytovom dome. Uvedené je v súlade s uts. § 14b ods. 1 písm. a) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej iba ako ,,Bytový zákon“), v zmysle ktorého: ,,Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
V bytových domoch však dochádza k zhodnému prejavu vôle všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov iba výnimočne, pričom v prevažnej väčšine z nich je 100% zhodný prejav vôle všetkých vlastníkov skôr fikciou ako realitou. Z uvedeného dôvodu považujeme legislatívnu úpravu prevodu za príliš striktnú a v praxi neaplikovateľnú. Vlastníci však majú v prípade nutnosti, resp. naliehavej potreby, možnosť domáhať sa nahradenia prejavu vôle ostatných vlastníkov na súde, v súlade s poslednou vetou ust. § 14a ods. 8 Bytového zákona, v zmysle ktorej: ,,Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.“
Zánik spoluvlastníckych práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov k priľahlému pozemku ako celku je síce možný aj ďalšími spôsobmi (napr. vyvlastnením vo verejnom záujme pri výstavbe cestných komunikácii, zánikom pozemku z dôvodu živelnej pohromy atď.), avšak tieto nie sú závislé od konania ani od vôle samotných vlastníkov, preto sa im na tomto mieste bližšie nevenujeme.
Zánik vecného bremena
Priľahlý pozemok v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov je častokrát zaťažený vecným bremenom, ktoré obmedzuje vlastníka veci strpieť výkon určitého práva oprávneným z vecného bremena. Najčastejšie ide o uloženie inžinierskych sietí, právo prechodu či právo prejazdu cez pozemok. Výkon práva oprávneným z vecného bremena však môže byť časom pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov diskomfortné. Je toto vecné bremeno možné obmedziť alebo zrušiť?
Zánik vecného bremena upravujú ust. § 151p ods. 1 – 4 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej iba ako ,,Občiansky zákonník“), v zmysle ktorých: Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je treba vklad do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti; prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká. Ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie. Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.“ S ohľadom na vyššie uvedené nie je vecné bremeno za žiadnych okolností možné zrušiť jednostranným rozhodnutím spoluvlastníkov priľahlého pozemku ako tzv. zaťaženej nehnuteľnosti, a to ani vtedy, ak by spoluvlastníci dospeli k 100% zhode. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome rozhodujú v zmysle ust. § 14b ods. 2 písm. f) Bytového zákona 2/3 hlasov všetkých vlastníkov výlučne iba o jeho zriadení vo vzťahu k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku. Z vyššie citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka je však možné vyvodiť štyri spôsoby zániku vecného bremena, a to rozhodnutím súdu (napr. podaním žaloby o zrušenie vecného bremena z objektívnych príčin – napr. prašnosť alebo hlučnosť nad mieru primeranú pomerom), zo zákona, zmluvou o zrušení vecného bremena (na účinnosť ktorej je však nevyhnutný súhlasný prejav vôle obidvoch zmluvných strán a následný vklad takejto zmluvy do katastra nehnuteľností) a objektívnou nemožnosťou uplatňovania si práva zodpovedajúceho vecnému bremenu (spravidla pri zmene pomerov, napr. pozemok už nemôže slúžiť na prejazd motorovými vozidlami, nakoľko sa stal z dôvodu technického stavu na takýto prejazd nespôsobilý).
V danom kontexte nemožno opomenúť ani otázku premlčania vecného bremena. V zmysle ust. § 109 Občianskeho zákonníka: ,,Právo zodpovedajúce vecnému bremenu sa premlčí, ak sa desať rokov nevykonávalo.“ Vznesením námietky premlčania zaniká právo oprávneného domáhať sa splnenia povinnosti povinného, aby strpel výkon tohto práva oprávneným; právo zodpovedajúce vecnému bremenu i povinnosť z vecného bremena trvajú po uplynutí premlčacej doby ďalej v naturálnej forme. Pri právach zodpovedajúcich vecným bremenám, ktorým korešponduje povinnosť strpieť konanie iného (pati) (najčastejšie ide o povinnosť strpieť prechod alebo prejazd cez priľahlý pozemok), začína premlčacia doba plynúť tým dňom, keď oprávnený prestal vykonávať svoje právo. Rozhodným dňom je deň posledného výkonu práva. Na to, aby bolo možné námietku premlčania uplatniť na súde, je však potrebné uniesť dôkazné bremeno, t. j. jednoznačne preukázať skutočnosť, že sa vecné bremeno vo vzťahu k priľahlému pozemku nevykonávalo minimálne po dobu desiatich rokov.
Zánik záložného práva
Obdobná situácia ako pri vecných bremenách nastáva aj pri vysporiadaní záložných práv k priľahlému pozemku bytového domu.
Čo sa týka ich zániku, rovnako ich nie je možné zrušiť jednostranným rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Záložné práva sú svojou povahou práva zabezpečovacie, a preto je najprirodzenejším spôsobom ich zániku zánik samotnej zabezpečenej pohľadávky (napr. úplné splatenie úveru). Občiansky zákonník však v ust. § § 151md ods. 1 vymenúva aj ďalšie spôsoby zániku záložného práva, ktoré je možné aplikovať aj na záložné právo k priľahlému pozemku bytového domu, a to z dôvodu zániku všetkých vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, na ktoré sa záložné právo vzťahuje, z dôvodu vzdania sa záložného práva zo strany záložného veriteľa či uplynutím času (ak bolo záložné právo zriadené na dobu určitú).
Určenia zániku záložného práva k priľahlému pozemku bytového domu je tiež možné domáhať sa v súdnom konaní, a to prostredníctvom tzv. určovacej žaloby v zmysle ust. § 137 písm. c) zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok, v zmysle ktorého: ,,Žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu.“ Určovací petit pritom možno chápať ako prostriedok poskytnutia ochrany právneho postavenia žalobcu, a to dokonca skôr, než bolo toto jeho postavenie porušené. Jeho cieľom je poskytnutie preventívnej ochrany za súčasného splnenia zákonom požadovanej podmienky preukázania naliehavosti právneho záujmu na určení tohto práva. Na vznik právneho záujmu žalobcu na určení pritom stačí také správanie žalovaného, ktoré svedčí o jeho úmysle porušiť právo žalobcu, resp. spôsobiť mu ujmu na jeho právnom postavení. Čo sa týka naliehavého právneho záujmu vyplývajúceho z osobitného právneho predpisu, tento je možné deklarovať napr. prerušením správneho alebo obdobného konania zo strany správneho orgánu až do doby, pokiaľ o obsahu námietok účastníkov nerozhodne príslušný súd na základe nimi podanej určovacej žaloby.
Posledným vecným právom k cudzej veci, ktoré bolo v úvode príspevku uvedené, je zádržné právo v zmysle ust. § 151s Občianskeho zákonníka. Čo sa však týka otázky jeho zániku, toto nie je vo vzťahu k priľahlému pozemku bytového domu relevantné, nakoľko zádržné právo môže vzniknúť iba vo vzťahu k hnuteľným veciam.
