Dnes už má každý bytový dom zvončeky. Niektoré pôvodné, len na fasáde domu, no v súčasnosti má už takmer každý moderný bytový domu zvonček spolu s domácim vrátnikom, ktorým je možné na diaľku priamo otvoriť vchodové dvere. Najmodernejšie systémy sú vybavené aj kamerovým prenosom obrazu a zvuku. Často sa však v praxi rieši otázka, komu patria a z koho peňaženky za má hradiť ich oprava.
Odpoveď je potrebné rozdeliť na dve časti, aj keď vychádza z rovnakého základu. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „BytZ“)definuje spoločné zariadenia ako „zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky“.
Aj keď nie sú v tejto definícii viditeľne uvedené práve zvončeky, uvediem dôvody, na základe ktorých by sa mali považovať za spoločné zariadenie. Nakoniec, v definícii je uvedený len príkladný výpočet a pre určenie celej skupiny je potrebné vymedziť, či „určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu“.
Môžete si pomyslieť, že ho využívate len vy, kúpili ste si ho spolu s bytom, je výlučne váš. Nie je to však úplne tak. Účelom užívania zvončekov ako pri vchodových dverách, tak aj pri bytoch alebo nebytových priestoroch, je zabezpečenie individuálneho kontaktu. Je však potrebné sa na túto problematiku pozerať z pohľadu výkonu správy, najmä z dôvodu, že ich údržbu, opravu a celkovú funkčnosť zabezpečuje správca domu a nie je vhodné zveriť túto činnosť vlastníkovi. Nemuseli by sa totiž stretnúť ich záujmy v spoločnom bode. Platí teda, že zvončeky pri vchodovom vstupe (signalizačný panel), ako aj pri jednotlivých bytoch či nebytových priestoroch vrátane rozvodov a kabeláže, sú spoločným zariadením bytového domu.
To isté platí aj o ich oprave, prípadne úplnej výmene. Tieto výdavky môžu byť hradené z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv podľa ust. § 10 ods. 3 BytZ, v zmysle ktorého „z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu…“
Jediný problém predstavuje poškodenie zvončeka alebo displeja v byte alebo v nebytovom priestore priamo vlastníkom. Ak nejde o objektívnu stratu funkcie zariadenia a je možné toto poškodenie pripísať určitej osobe, tak je na mieste, aby bola oprava hradená samotným vlastníkom. Preto odporúčame dávať si pozor.
Poštové schránky
K bytovému domu neodmysliteľne patria aj poštové schránky. Niektoré domy ich majú kompaktne umiestnené už vo vstupnej bráne, spravidla veľmi pekne farebne korešpondujú s fasádou bytového domu. Aj v prípade poštových schránok platí princíp spoločného zariadenia, rovnako ako možnosť financovania ich opravy alebo výmeny zo spoločného fondu prevádzky, údržby a opráv. I keď teda poštovú schránku využíva výhradne vlastník, ide o „spoločný majetok“ vlastníkov.
Ak vlastníci rozhodujú o ich výmene alebo oprave, aplikuje sa ust. 14b ods. 1 písm i) BytZ, v zmysle ktorého „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi“.
Okrem toho máte ako vlastníci povinnosti vyplývajúce z iných právnych predpisov a poštovú schránku riadne označiť. Ide o ustanovenie § 33 ods. 3 písm. c) zákona č. 324/2011 Z. z. o poštových službách a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v zmysle ktorého je „adresát, ktorý preberá poštové zásielky a poukázané platby v mieste svojho pobytu, sídla alebo v mieste podnikania, povinný vykonať technické a organizačné opatrenia umožňujúce dodávať mu poštové zásielky a poukázané platby, povinný najmä
- používať funkčnú domovú listovú schránku na dodanie listových zásielok a označiť domovú listovú schránku a vchod do bytu údajmi potrebnými na vykonanie dodania a
- oznámiť poštovému podniku na jeho požiadanie meno a priezvisko oprávneného prijímateľa a poukázané platby, ako aj presné miesto dodania, ak vzhľadom na stavebné alebo organizačné usporiadanie miesta pobytu, sídla alebo miesta podnikania adresáta nie je zrejmé, kam sa majú dodávať“.
Preto v prípade poškodenia poštových schránok kontaktujte správcu bytového domu ešte predtým, ako sa rozhodnete si ju svojvoľne vymeniť.
Parkovacia závora a garážové brány
Jednou z oblastí, ktorej musia developeri a mestá či mestské časti, venovať zvýšenú pozornosť pri výstavbe obytných, prípadne polyfunkčných objektov, je parkovacia politika. Záleží od bytového domu, či sa jedná o podzemné parkovanie, vstup do bytového domu, brány slúžiace nebytovým priestorom, brány do spoločného dvora a pod. Vjazdy na vonkajšie parkovacie plochy prislúchajúce k bytovým domom bývajú kontrolované parkovacími závorami, aby na nich nemohli parkovať tretie osoby. V tomto prípade pomáha otázku vyriešiť osadenie dopravných značiek, ale tomu sa budeme venovať v inom článku, nakoľko toto riešenie má tiež svoje prekážky.
Vlastníci bytov, ktorí nevyužívajú parkovisko alebo nemajú motorové vozidlo zvyknú zastávať názor, že na opravy a servis závory by sa mali skladať iba tí, ktorí užívajú parkovacie státia. Je však na mieste rozlišovať medzi vlastnením a užívaním. V prípade spoločných zariadení platí, že ich vlastnia všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ale v rovine ich užívania je možné urobiť výnimky. Parkovacie závory sú totiž najčastejšie poháňané elektrickou energiou, prípadne solárnym napájaním.
Náklady spojené s prevádzkou parkovacej rampy by mali byť rozpočítavané len medzi vlastníkov, ktorí parkovisko využívajú. Takýto postup umožňuje § 14b ods. 1 písm. j) BytZ, v zmysle ktorého „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia“. Na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní teda môžu vlastníci rozhodnúť, že na „chod“ týchto zariadení budú prispievať len niektorí vlastníci.
V neposlednom rade je dôležité poznamenať, že zvislá posuvná brána s motorovým pohonom s výškou zdvihu nad 2,7 m je definovaná ako vyhradené technické zariadenie v zmysle prílohy č. 1 vyhlášky Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny Slovenskej republiky č. 508/2009 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci s technickými zariadeniami tlakovými, zdvíhacími, elektrickými a plynovými a ktorou sa ustanovujú technické zariadenia, ktoré sa považujú za vyhradené technické zariadenia (ďalej ako „vyhláška“).
Aj keď sa na bytových domoch nachádzajú brány s nižšou výškou zdvihu ako 2,7 m, stále je to zariadenie poháňané motorom, ktorý odoberá elektrickú energiu. Najideálnejší stav je, keď má garážová brána svoj vlastný fakturačný merač. Ak nemá, odporúčam osadenie podružného meradla, ktoré by meralo spotrebovanú elektrinu s následným rozpočítaním medzi dotknutú skupinu vlastníkov.
